近期租賃市場蓬勃，除因市場環境導致部份用家轉買為租外，更有不少外地專才及學生來港定居，短期推高個別地區的租金價格。網路上不時討論此類租客的各類問題，發現在現行法規及實行上更是存在不少漏洞，對於身為業主或是租客都應多加留意。
在業主立場，外地租客在支付租金上普遍較本地租客進取，為保障利益，市場也傾向要求外地租客先付首年租金，由於部份租客未能提供工作及入息證明，故大多樂意接受並順利簽約。可是一年過去後，回顧本地代理資料，普遍發現一些有關欠租、續租困難及提早退租等問題，原因包括個別合租者提出退租而未能填補新人，虛報入住人數，更有部份收回單位狀況惡劣等。
先說欠租部份，最常見的是學生合租，但只要其中一位租客欠租，那麼業主也只能無奈安排法律行動，否則就只能當日行一善地接受餘下租客完成租約。此外，所欠租金、雜費也可能因租客離港而造成直接損失。
改建合租單位 成本高昂
其次是成本高昂，剛才提到租客們可能因短期學業退租，有見相關租約普遍在租約一年後即會退租，引致交接周期縮短。而翻新單位、短期空置及代理費用實際計算下更蠶食租金收入。為此，市場開始出現有業主要求先付全期租金，這當然要看市場反應及供求問題了，否則客源也會因此收窄，錯過入學租賃旺季。此外，為合租單位進行改建、傢俱添置等成本因素也須考慮在成本當中。
在合租租客方面，大多個案也是關於業主方無理扣按下應如何安排。這實際上會為租客帶來不少難題，首先是否一位租客作代表其他人作出追討? 追討比例如何分配? 如當中個別租客已離開香港，是否又要授權其中之一方能處理?
其後當實際安排法律程序時，又會發現在租賃合約上，市場普遍不會提供業主的通訊地址，當需要追討按金或其他賠償時，租客才會發現因資料不足而未能向小額錢債作出申訴，即使租客最終勝訴，也未必能迫使業主退款，只能再安排其他費用更高昂的追討方式處理，或最終只能放棄追討。
筆者先帶個頭盔，文章主要是提醒雙方，外地租客在合租情況下，在租賃上可能忽略的潛在問題，提醒大家不應在代理的花言巧語或即時收取年租下無視風險。而租客方的代理們也應為客戶盡力解決未來可能出現的矛盾及糾紛，草擬更為完善的租賃合約及講解利弊，從而令市場更為接受及保障這類租客，達致雙嬴局面。
作者為中原測量師行租務管理部經理梁焯峰先生
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