來年樓市走勢 還看疫苗效力

2020年接近尾聲，是時候總結一下香港樓市的狀況，及展望明年的走勢。首先我們研究的是住宅物業的市況。

在今年年頭時，受着社會動盪及新冠肺炎疫情轉趨嚴重的雙重打擊下，一般分析都對今年的住宅樓市呈悲觀的想法。但根據中原城市指數的分析，年頭至年尾的數字大概沒有什麼變動，基本上是打和，當然全年指數有起有跌，但整體波幅都是窄幅上落，大跌市的情況未曾出現。

普遍認為香港住宅樓市未出現大跌市，是因為有很強大的剛性需求，但是否剛性需求就可以撐起整個住宅樓市呢？我認為一個健全的金融制度亦發揮了很大的作用。過往一名業主可以供多個單位的情況已不復見，供款佔收入的比例亦收緊，因此就算經濟下行的情況下業主亦沒有以前那麼需要急於求售手上物業套現。

供樓利息低 業主減價壓力細

例如一對夫婦持有物業，由於供款及借貸比例通常是一半，即是說如果先生不幸失業，太太的人工應該也可以負擔供款。加上現在息口低企，還款壓力比以往低，就算不幸兩人均失業沒有收入，靠着積蓄只供利息亦可能維持到一段短時間，而大家都相信疫情始終會過去的。因此要樓價短時間大幅下調，首先要有業主們紛紛割價求售，下降至有買家出現承接為止。但由於業主不急於求售，因此割價傾銷的情況未能出現。

就算有業主因個別理由減價求售，但由於有強勁的剛性需求，新的買家好快出現，所以那些「平盤」很快已經有人承接，其他業主看見後便不需減價競爭，甚至會「封盤」加價，因此價格再今年只能在窄幅波動。

那麼究竟需求有幾多？我好難量化這個數字，但從我身邊的朋友看，因生意不好需要賣樓周轉的只有一個，但買樓或換樓的卻有兩至三個，從這個非科學的統計可以估計剛性需求真的不弱。

展望明年，大家都寄望新冠肺炎疫苗的功效如何。如果疫苗有效相信會令經濟活動迅速增加，從而恢復經濟，業主需要減價求售的意欲就會大幅降低，而買家亦相信會積極入市。但問題是就算疫苗真的有效，要市民全面接種亦需要一段長時間。因此，估計香港住宅樓市2021年上半年表現同今年大致相若，價錢只會在窄幅徘徊，但下半年隨着疫苗越多市民接種後經濟開始復甦，住宅市道表現應該會有不錯的反彈。

作者為中原測量師行執行董事 張競達先生

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