相比上一幅屯門青山公路限呎官地只收5份標書最終流標收場, 今次推出的灣仔皇后大道東限呎住宅項目則吸引了共21份標書。 始終港島區住宅市場被看高一線, 整體配套相對成熟下, 風險更為可控, 就算受限呎條件掣肘, 即住宅單位實用面積不少於280平方呎, 地皮仍然吸引, 以市場平均估值計算, 每平方呎樓面地價(麵粉價)亦達16,000元水平。
筆者其實非常認同限呎主張, 至少能為適住單位面積訂立一個最基本的準則, 就算香港再寸金尺土, 亦沒理由要一班上車年輕人全力承擔被土地供應不足扭曲市場下的納米龍床盤, 百多呎的住所能坐在床上煮飯豈能是賣點!
事實上, 就算有好的構思和良策, 要貫徹執行仍面對種種難關和挑戰。好似市區重建一樣, 老生常談要加快舊樓收購、拆卸、重建以增加市區房屋供應, 若只單靠市區重建局孤軍作戰, 就算加足兩倍人力物力仍舊獨力難支。市場亦需要有私人發展商參與, 但若然欠缺誘因, 沒利可圖的項目找哪個冤大頭來做? 不適度增加土積比、不稍為降低強拍門檻、不簡化逾年計的改劃程序等, 沒有這些所謂的配套扶持, 加快市區重建就只有空談。 再回到限呎政策來, 不是說以後逐步加入限呎條款就能輕鬆解決住屋質素問題, 若無添加誘因, 推再多的限呎地也只會流標收場, 當中地皮定價、選址、地區配套、人口分布、市場成熟度、補價金額等都需要詳加考慮和平衡, 說來就容易, 執行可難爾。
作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生