申請租契修訂書/豁免書

香港所有私人物業均受到政府批出的租契規管,租契對土地或建築物的用途都定有限制。契約持有人如果打算在短暫期間內進行不符租契條件的活動,可向地政總署申請豁免書,要求暫時放寬租契的限制。

 

豁免書一般為兩類:

  • 土地豁免書(放寬農地的用途限制或准許在其上興建構築物)
  • 建築物豁免書(准許在工業建築物內進行商業活動)

 

相關的申請可能包含多個不同階段,並需要向政府提交多份文件及進行洽商,通常既繁瑣又冗長。若涉及補地價金額或豁免費用爭議,則可能進入申訴階段,更加費時費力。

 

中原測量師行對相關法例法規及申請流程了解,多年來為私人機構及公司向地政總署申請短期/ 臨時豁免書或短期租約及地政相關服務,幫助他們高效處理相關流程。

什麼是臨時豁免書 (Temporary Waiver)?

 

臨時豁免書是地政總署發出的暫時批准,以放寬政府租契或土地批約的限制 (例如: 准許在工業建築物內進行商業活動)。

 

  • 香港所有私人物業均受到政府批出的租契規管。

 

  • 租契對土地或建築物的用途都有既定限制。

 

  • 倘若業主打算在短暫期間內進行不符租契條件的活動,應向地政總署申請臨時豁免書,要求暫時放寬租契的限制。

 

  • 於遞交臨時豁免書申請後,政府將會要求業主繳付行政費,待臨時豁免書獲申請批准後,政府會另外要求業主繳付豁免費,以反映有關物業係豁免期間內所增加的租值。

 

  • 豁免期通常為一年,其後按季續期,直至政府或契約持有人給予對方三個月的通知,終止豁免為止。

 

  • 政府間或批出豁免期較長的臨時豁免書,最長為期三年,延長豁免期須經政府批准。

 

  • 倘若業主將物業出售,所獲批之臨時豁免書並不能同時轉讓予新業主。

什麼是短期租約 (Short Term Tenancy)?

 

就未批租和未撥用政府土地當中有機會撥作臨時用途的用地,假若政府各決策局/部門沒有相關的急切需求時,有關用地便可推作短期租約。

地政總署會通過公開招標或直接批地的方式,批出短期租約。一般而言,短期租約的固定租期為 1-5 年不等,其後會定期續租。如在固定租期屆滿或租約首3年屆滿時(以日期較後者為準),相關用地在之後 3 年內無須即時用作永久或其他臨時用途,則通常會就另一固定租期重新招標(適用於通過招標批出的短期租約),或按月或按季續租(適用於直接批出的短期租約)。短期租約會批予租戶作租賃協議所訂明的指定用途。

為何會收到地政署發出的警告信?

 

  • 只限作工業用途的工業大廈/單位如被改作商業用途,即屬違反地契用途。

 

  • 如地政署於實地視察時發現業主有違規情況,地政署將會向有關業主發出警告信,要求業主在二十八日內糾正違反地契用途的情況。

 

  • 倘違規情況在二十八日內獲糾正,政府不會向業主收取任何費用,否則政府會將物業「釘契」及向業主收取暫准費。

 

  • 倘若業主選擇不理會或不作出回應,最終有關處所將可能被政府收回。

何謂規劃許可申請(Planning Application)?

 

城市規劃委員會根據《城市規劃條例》擬備的法定圖則,即「分區計劃大綱圖」,顯示個別規劃區內的土地用途。

 

分區計劃大綱圖附有多項註釋,註明以下事項:

 

  1. 有關地帶經常准許的用途(第一欄用途)

  2. 須經城規會許可的其他用途(第二欄用途)

 

  • 例如,在劃分為工業用途的區域內,「貨倉」是經常准許的用途(第一欄)

 

  • 「銀行」、「寫字樓」或「商店及服務行業」則列於第二欄,在向城規會申請後,可能在有條件或無條件下獲准使用。

 

如建議作出「第二欄」的用途或發展,則須根據《城市規劃條例》第16條(Section 16)提出「規劃許可」申請。​

成功個案

 

九龍新蒲崗某大廈地下某單位

 

申請面積: 約2,000平方呎

 

  • 業主委託中原測量師行作Section 16及臨時豁免書申請

 

  • 最後成功由地廠轉為商店及服務行業「銀行、零售商店及地產代理」用途

成功由地廠轉為商店及服務行業「銀行、零售商店及地產代理」用途.jpg

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