最近本港地產要聞，莫過於一個位於沙田大圍的新樓盤在預售樓花後不久，卻發現結構承重有問題需要拆卸重建，令到交樓日期需要推遲九個月。有朋友問我現時的預售樓花機制是否有問題及對樓價有沒有影響，那麼我就要先從預售樓花機制是如何形成講起。
由於以往數十年前發生過發展商在預售樓花及收取款項後不知所終令到樓盤爛尾，因此政府在以後新批出的土地條款內加入「同意書售樓方案」以保障買方的利益，詳細如何執行我就不在這裏討論了；而那些已批出的土地如需重建，則由「非同意書售樓方案」規管。自此以後在香港就已經不再發生有爛尾樓的情況，但無論是那一種方案，要維持其實最主要的都要靠專業人士的操守。
須證明有足夠資金 發展項目
此話何解，首先先講「非同意書售樓方案」，由於土地已於多年前批出，地契條款內沒有條文規管預售樓花，因此規管預售樓花的責任就落在草擬雙方買賣合約的律師身上。而就算有地政總署把關的「同意書售樓方案」，由於負責監管建築的事宜是屋宇署，因此發展商能夠證明已經投入足夠的資金發展項目，亦以完成地盤地基工程，在一般情況下地政總署都會批出預售樓花同意書。而誰人能證明發展商已經投入足夠的發展資金，當然亦是靠負責項目發展的專業認可人士及工料測量師。
在發展物業的過程中，政府部門最主要的責任就是審視建築圖則，及物業落成後樓宇是否根據建築圖則興建與及是否達到法例的要求，之後政府部門才會發出入伙紙。我們怎麼也不可能要求政府在每一個建築地盤都派一名政府人員每一日都監察施工的進度及質素，因此政府最緊要的是做好最後一關。因此整個事件的最大問題應該是發生在地盤建築的監工及工作的過程上，這和負責項目發展的專業認可人士及結構工程師不無關係。
至於會否影響物業的樓價，由於現時樓花不能轉讓，所以我們未能肯定對樓價有如何實質影響，我們只能從有多少買家選擇取消合約去推斷。幸好發展商在處理這問題上做得非常徹底及妥當，估計選擇取消合約的買家不多，反而從另外一個角度看，由於發展商要重拾買家的信心，重建的質量反而會做到「加零一」，因此對樓價的影響應該會非常輕微。
作者為中原測量師行執行董事張競達先生