新年依始, 筆者身邊有能力的朋友已紛紛密鑼緊鼓趁樓市於第四波疫情調整期趕入市。 動盪時勢下, 剛巧被問到關於長達六個月成交期的利弊, 跟朋友權衡輕重後亦跟大家簡單分享一下。
一般二手物業買賣的成交期大約為2個月左右, 它可說是一個市場認為最可取的定位, 一來為新買家準備合理而充分的時間謀劃首期資金, 二來為交易背後例如律師樓核實業權、準備相關文書、物業估價、銀行按揭申請及審批等提供需要的彈性。 一般而言, 律師樓處理樓契等文書需時前後10至15個工作天不等, 而銀行處理按揭又需要另外10至15個工作天不等, 當中視乎物業狀況及申請人資料背景等或出現個別時間誤差, 那麼2個月左右就剛剛好足夠。 當然, 有時因為某些特殊原因, 簡單例如遷就交吉交易, 成交期有機會被要求拉長, 買家就需要衡量一下風險了。
簡單來說, 時間一旦被拉長, 自然會存在變數, 風險亦會相應增加, 例如物業估價變動以及銀行按揭取態。 雖然近年來樓市變化得比以往更快, 一年內已經像過山車般上落, 但其實大部份銀行接受物業估價於兩個月內有效, 就算市況出現輕微波動亦不至影響按揭審批。 但成交期越長, 估價就越不可控, 始終無人能準確預計未來樓市走向, 若到臨近成交時才發現因估價不足影響按揭, 就有機會需要額外抬錢上會了, 最壞情況甚至撻訂。
另外, 銀行的按揭業務取態亦非星斗市民所能控制, 就算市況並未出現預期波幅, 但銀行會因應其自身資金成本控制、業務板塊傾斜、對後市分析等因素而修改按揭產品及其條款, 長成交期買家就需要承擔利率變動甚至乎不獲受理的風險了。
最後, 筆者朋友願意承擔相關風險, 但就其增加的無形成本決定向業主進一步壓價, 故事就待續了。
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生