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得不償失


最近新聞報道指,雅居樂(3383)成功將一座位於鰂魚涌的公務員合作社樓申請強拍,成為首宗獲批的公務員合作社強拍項目。由於筆者多年前都曾經涉及這個項目,因此可以在這裡作出一些深入分析。


該物業的原合作社業主已經解散,因此,地盤上的地契已加入了批約修訂書,詳細列明了物業的現有面積約為29,103方呎,已根據差餉物業估價署的資料,整幢物業只有兩種一大一細的單位,總實用面積約為26,370方呎。由於物業沒有牽涉舖位,分攤強拍得來的金額會比較簡單。


假設物業以底價4.52億元售出,即每伙平均收到實用呎價約17,141元的樓價金額。根據田土廳資料,現在未出售給發展商的為細單位,因此估計重強拍得來的金額約為1,900萬元,比新聞報道內提及發展商最後的出價約2,601.8萬元少約27%。由於合作社業主是需要補地價給政府才可以出售物業,估計這筆少了的金額,隨時足夠支付原業主需要給政府補地價費用。


由於合作社重建過程比一般舊樓複雜,是次強拍應該起到一個示範的作用。而小業主為免因小失大,如面對發展商申請強拍時亦應聘請專業人士提供意見。


作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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