最近筆者跟朋友聊起訂立單位面積下限問題，朋友的著眼點當然離不開自置納米盤的價值與前景，究竟是奇貨可居？還是英雄遲暮？當下筆者都覺得題目很值得細味。其實由上年中吹風中央或會插手加強調控港樓，甚麼延長個別轉讓年期限制、甚麼確立單位最低面積下限等，時至今日終見少許端倪。當時筆者就曾講過若想購入納米新盤值得三思，今天再延續故事。
從上車用家角度看，自置住所面積大了當然舒適，至少比龍床盤大多了，但伴隨的是上車的實際成本都增加了。約280方呎新盤，保守計賣兩萬四蚊一方呎，樓價動輒已接近700萬元，170方呎左右龍床盤賣到近3萬蚊一方呎，樓價可能還處於500萬元水位。除非有持續的政策能提供充足的供應來遏止未來樓價升幅，否則只供得起4、5百萬元樓價的上車客，又不是仍然要面對上車困難的老問題嗎？還未計及面積提高後引致實際單位供應數目減少了的副作用。
而從百多方呎左右的龍床盤業主角度看，市場逐步受政策影響下，納米貨源將變得相對珍貴。但筆者倒十分相信若沒有好幾十年時光的沖淡，訂立最低面積下限後的供應與生態，短期內將很難扭轉市場對入場費較低的納米盤的需求，單純從需求的價格彈性來分析，短中期保值還是樂觀的。但若然仍想博低買高賣，相信將愈來愈難從發展商溢價身上找到搵食空間了。當深水埗新盤發展商都能賣兩萬六蚊一方呎，還可以幾大升值空間？
其實為適住面積定義還有很多值得探討的地方，最近就有傳部分銀行停接納米新盤的按揭申請，那麼是否就意味著納米盤的末日呢？筆者相信那只是個別案例。最後，心水清的讀者還是會問，關鍵的供應到位了嗎？
作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生