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購買村屋 留意隱藏事項


筆者再從用家的角度,帶大家窺探另外一些準買家當考慮購入村屋物業時,亦應當份外留意的隱藏事項吧!

筆者把今次討論的權益簡單分為兩種,大廈內的業權利益以及在外的路權問題,因為很多時候的爭拗都源於對自身權益不了解。好似買入大型屋苑的單位一樣,大廈公契早已清晰列明各業權人士可享有什麼權益及需遵守什麼條款等,例如電梯大堂乃公家地方,你被賦與權利可隨意經過,但你不能隨便放置鞋櫃妨礙其他正常使用者行使相同權利,這看似無傷大雅,其實村屋的情況亦一樣。

例如標準三層高分契的村屋,樓梯的業權或使用權都需要參考公契的條文,別先入為主誤會樓梯一定是公家的或是所謂的平均分配,有時候它可以是頂樓單位全權擁有的,筆者甚至見過是由中層單位全權擁有的! 若不了解利益誰屬,當遇上爭拗時就只能兩手一攤了。如此類推,準買家以後亦應多加留意關於天台及花園部份等相似的情況。 業權路權 事事關心 那在外的權益最直觀就是耳熟能詳的路權問題。若大家曾到訪過一些村屋群,一般都需要從大路經過迂迴的小路或是穿梭屋群之間的小徑才能到達目的地。你又有否想過那段回家理所當然的路徑可能已經踏足了無數私人業權的土地上,而你可能未有被賦與可使用的路權呢?筆者遇過一次個案裡的村屋四面均被私人土地包圍,而根據查冊紀錄,根本沒有列明任何路權,但現場卻有清晰而明確的行人徑,令買家相當疑惑。

還有另一個案,筆者朋友每日均使用同一條露天停車場旁的捷徑回家,可有天卻發現該路段包括停車場被地政總署以非法佔用政府土地為由圍封了,朋友無奈只能繞路回家。作為準買家,當然可盡量請求地產代理幫忙釐清路權,亦可從地政總署研究該地區所屬的地段索引圖,再對比現場的真實路徑,看起來殊不簡單啊, 還是尋求專業人士意見好了。

未知大家還記得幾年前相當轟動的新界村屋潛建申報計劃嗎?作為準買家,若你對潛建物或改動的定義不清楚,就很容易把自己陷入風險,例如被釘契妨礙物業轉手、影響物業價值及其結構安全、或是左右按揭審批等。簡單又容易理解的潛建就例如天台圍封構築物、入牆大型伸縮簷篷、懸臂式露台圍封等,較小型又不明顯的有冷氣機支撐金屬架、掛牆廣告招牌等,最後較隱藏的改動有間隔牆的拆除、門或窗的開關位置調動、中空設計、落地玻璃等等。

作者為中原測量師行估價部高級經理 張世昌先生

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