租約能解除嗎?

最近筆者遇到有客戶求助,該客戶在一商業大廈經營教育中心,剛剛在年初簽好一份兩年的租約、沒有附帶退租條款(即俗稱的死約)。由於受新型冠狀病毒肺炎疫情影響,教育局宣布各學校停課,而且家長亦不敢帶小朋友到教育中心,所以嚴重影響其收入。 無奈客戶已經和業主簽好租約,按道理應該尊重合約精神,履行租客的責任。不過,由於復課日期一延再延,而政府亦沒有相應援助措施,客戶只好向業主求助,希望能減免租金,可惜這位業主此終堅持不肯減租。 由於租約是業主與租客雙方同意的一紙合約,如果合約條款沒有任何減租或退租條款,在法理上業主有權絲毫不減。如要解除現有租約,則需要雙方談判及訂下退租條款。舉例來說,有時候會由雙方協議由其中一方給予一個賠償金額(例如1個月租金),以解除現有租約。也有些情況,業主會同意由另一個新租客,代替現租客去完成租約餘下責任。 當雙方同意一個解除現有租約之方案,最好的做法就是雙方簽訂協議書,訂明退租日期、條件及雙方責任。假如業主及租客雙方一直沒有辦法談好退租協議,而租客如果沒法繼續經營下去,業主有權向租客追討期間之租金損失,不過,業主也有風險需要花費金錢和時間以法律行動收回物業。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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