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租約的生約期

經常聽到不少業主問,我的租約已到了「生約」期,可否立刻調整租金?其實業主與租客可否在租期內調整租金,主要看租約條款有否給予雙方調整租金的權利。市場上一般租約所謂的「生約」,其實和調整租金沒有關係,這個「生約」實際上是一個退租條款,容許業主或租客在一個固定租期後(例如一年後),可以按一個通知期(例如一個月通知),解除租約關係。

那為甚麼仍有人認為這個「生約」期可以調整租金呢?因為在操作上,業主在「生約」時可透過這個退租條款,迫使租客洽談新租金。假設業主希望在「生約」調整租金,可以在通知期通知租客解除現有租約,並與租客洽談新的租約。

但要是租客不同意新的租金,租客則需在通知期遷出,而業主則面對損失租客的風險。另外,亦有一類常見於工商物業的租約,租約條款容許租客有一個「續租權」,在固定租期後予業主及租客以市值租金或預先訂好的租金洽談新租約。因工商物業的租客花費在裝修的開支較大,這類條款保障租客有優先續約權利。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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