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啟德地皮命運堪輿





繼日前高銀蝕讓啟德4B區4號住宅地皮後,政府推出的另一幅位處啟德的商業用地最後亦以流標收場,啟德地皮可謂命途堪輿,真的有些生不逢時的感覺。

在那幅商業地皮截標當日,政府只收到四份標書,筆者已經覺得流標的機會甚大,其原因不外乎以下幾點:

1)在新冠肺炎疫情揮之不去的情況下,無論是本港或環球經濟都受到好大的衝擊,在企業縮減規模或甚至結業的情況下,對寫字樓的需求當然比過往大幅減少,租金亦因此大幅回落。由於地皮上物業不能分割散賣,因此好大機會只能以出租形式推出,發展商對將來經濟環境寒潭的情況下,出價自然保守;

2)此地皮雖然景觀上不及位處在以前機場跑道的商業地,但它卻鄰近九龍城,比較接近港鐵宋王臺站,將來亦可能受惠地下商店街,而距離將來的啟德體育園不遠,理應某程度上可以產生協同效應。奈何最近的零售市道亦受疫情大幅影響,在看不到前景的情況下,發展商自然更加保守;

3)發展商亦需要提供不少的樓面作為政府指定用途,如老人院,某程度上令發展商少了一些最值錢的樓面。

至於發展商要蝕讓從政府投得回來的土地,在過往並不常見。當然過往亦曾經出現過發展商高價投地後不久,樓市出現大幅調整,例如在九七金融風暴前,有發展商高價投得淺水灣豪宅地皮,不久就遇上金融風暴,樓市大幅調整。但由於地皮的發展年期一般都有五、六年或以上,一些實力比較雄厚的發展商,如對香港前景仍然樂觀的話,他們會選擇繼續投入資金去興建,等待物業落成後市道會回轉。但如今香港前景並不明朗,當然會有發展商看淡後市,寧願現在止蝕離場,亦不願意再投入資金。從另外一個角度看,現在出售的價錢亦比鄰近相類似的地皮最新的樓面地價略高,反映有發展商雖然看淡,但亦有另外一個發展商願意吸納這地皮,所以筆者覺得這只是發展商個別的取向,市場無需過分解讀。

作者為中原測量師行執行董事 張競達先生 https://www.facebook.com/centalinesurveyors




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