中原測量師行 Centaline Surveyors Limited

銀主盤未必筍買前做足功課 29.11.2008 星期六 (節錄自置業家居)

樓市低氣壓揮之不去，業主斷供情況趨升，久違的銀主盤已有復甦象。金融海嘯觸發的斷供潮下，除投資者樂園首當其衝外，影響力亦已蔓延至用家屋苑、豪宅物業，甚至商舖及寫字樓。市場人士指，由於銀行收回斷供單位至推出銀主盤拍賣，一般需時9個月至1年，估計明年中下旬將是銀主盤浮現之高峰期。

自9月中旬，美國觸發的金融海嘯俏然席捲全球，本港股市、樓市急挫，再加上企業裁員之聲始起彼落，個別無力供款的業主，被迫斷供物業。近月，零星屋苑已出現銀主盤成交，雖然個案不多，但已為物業市場敲響警號。

市場不足400個暫未見急升

中原測量師行董事總經理黎堅輝指，現時市場上被銀行收回的銀主盤數量不足400個，與03年錄得約5,600個銀主盤比較，存有一段距離。加上刻下息率低企，而銀行亦累積過去多次經驗，掌握到不同方法協助客戶債務重組。「但既然問題已開始浮現，業界亦不能掉以輕心。」黎氏補充。

維愛樓招標底價2.8億 40業主各料套逾600萬 28.11.2008 星期五 (節錄自文匯報)

港島區缺乏全新土地供應，有小業主自發組織舊樓收購出售，位置與正進行收購工作的繼園上、下里相連，不知會否吸引發展商興趣？北角繼園街5號維愛樓，40個業主100%同意以全幢招標形式出售物業，底價2.8億元，於09年1月6日中午十二時截標。

維愛樓於1974年入伙，樓高16層，地盤面積5,197方呎，目前總建築面積約28,445方呎，實用面積則約23,128方呎，若以2.8億元售出，每方呎實用面積收購價約12,106.5元。以目前物業單位實用面積由507方呎至561方呎不等計算，估計每名小業主可獲約613.8萬至679.2萬元。

協助維愛樓業主招標的中原測量師行董事張競達稱，項目重建住宅無須補地價，若計算建築成本，重建後每方呎樓面成本約9,000元，經發水後成本則約7,000餘元，以每方呎8,000元以上出售即可獲利。他又指，若有買家購入翻新作服務式住宅，估計成本僅需2,000萬元，以每方呎40至45元出租，回報率可達4厘。

另外，維愛樓與新世界收購多年的繼園下里項目相連，而繼園上里亦在進行併購工作，張競達指，若全部合併發展，地盤面積將逾6萬方呎，總重建樓面可達48萬方呎。

北角維愛樓聯權標售意向價2.8億 28.11.2008 星期五 (節錄自信報財經新聞)

北角維愛樓小業主聯權標售全部業權，意向價二億八千萬元，折合每方呎樓面地價逾六千七百三十五元；明年一月六日截標。

受業主委託標售全部業權的中原地產表示，位於繼園街五號的維愛樓，地盤面積五千一百九十七方呎，樓高十六層，在一九七四年落成，一梯三伙，總樓面二萬八千四百四十五方呎。

中原測量師行董事張競達表示，目前物業未用盡地積比率，在不需補地價下，物業容許最多八倍地積比率或四萬一千五百七十六呎。他表示，若發展商計劃重建，每方呎樓面地價六千七百多元，計入建築費及「發水」等因素後，每方呎成本約七千元。

北角維愛樓標售意向價2.8億 28.11.2008 星期五 (節錄自經濟日報)

北角維愛樓全幢100%業權招標出售，意向價2.8億元，每平方呎樓面地價6,735元，較同區港運城二手樓價為高，由於該大廈納入新世界（00017）或有關人士的北角繼園里綜合發展區範圍，料該集團有興趣購入。

負責招標事宜的中原測量師行董事張競達表示，是次招標項目為北角繼園街5號維愛樓，地盤面積約5,197平方呎，現物業之總樓面約28,445平方呎，地積比約5.5倍，惟重建之地積比可提升至8倍，可建總樓面約41,576平方呎，較現有樓面高出13,131平方呎，故具相當重建價值，項目將於09年1月6日截標。

繼園街5號集業權招標 28.11.2008 星期五 (節錄自星島日報)

位於繼園下里毗鄰的繼園街五號維愛樓，各業主剛集合全部業權，以全幢形式招標，中原測量師行估價部董事張競達指，維愛樓地盤面積約五千一百九十七方呎，現為一幢十六層高物業，樓齡約三十四年，現時地積比率尚未用盡，業主意向價二億八千萬元，每方呎樓面地價約六千七百三十五元。若以現有物業面積計算，每方呎叫價約九千八百多元。

打造低密度豪宅區擬放入勾地表將軍澳百勝角地估值86億 27.11.2008 星期四 (節錄自星島日報)

政府將停止續租將軍澳百勝角用地予六家廢料回收商，並擬把用地平整以放入勾地表，供發展商試勾；有測量師表示，該地將成為區內新晉豪宅，估計總地價逾八十六億元。

將軍澳七十八區百勝角用地，涉及三幅住宅地，以及四幅政府用地，當中三幅住宅地均為丙類用地，佔地近二百萬方呎，可以地積比零點六倍至一點四倍發展，高度介乎主水平基準以上九十三米至一百米，由於三幅地皮均在地勢稍高的山坡上，可分為三個不同高度的平台，估計可建樓高將不逾十層，料將會發展中至低密度住宅。

有關方面將計畫把該地打造成區內新型的豪宅區，計畫提供二千個住宅單位，以及興建兩所學校，同時亦包括商店、服務行業、食肆及幼稚園等。當中位於百勝角中心部分的地皮，現劃為住宅丙類三，可設非住宅樓面，興建地區購物中心，預計設有小型零售設施等，為附近住宅區提供服務，樓面最高為一萬六千一百四十六方呎。

中原測量師行估價部董事張競達表示，由於該第七十八區位處將軍澳地勢較高的位置，且地段私隱度高，預計日後興建的豪宅將主要發展中低密度分層物業，並介乎十層之內。張氏指，由於將軍澳現時以高密度住宅發展為主，區內較少有低密度住宅供應，故難有同類屋苑作比較，估計該三幅地皮保守估價每方呎三千至五千元之間，地價約八十六億元。

事實上，政府於本年中已撥款二億五千萬元，申請在將軍澳百勝角進行工地平整及基礎設施工程，工程預期在二○一二年或之前完成。據了解，有關方面把用地平整後，將放入勾地表，供發展商試勾。有測量師指，該地毗鄰香港電影城，預計落成後，可媲美鄰近的清水灣低密度物業。

銀主盤成目標競投氣氛熾熱買家迫爆拍賣場「執平樓」26.11.2008 星期三 (節錄自星島日報)

樓市有回穩象，二手買賣量固然顯著上揚，即使「尋寶樂園」拍賣場，競投氣氛亦升溫，昨日舉行的一場以銀主盤為主的拍賣場，即吸引接近一百五十人到場準備「執平樓」，不但逼爆整個會場，遲到的準買家更不惜在會場門口人群中突圍舉手爭逐，部分單位就出現數名準買家，經十多口價才奪得心頭好的現象。

近期不論銀行及業主，通過拍賣放售物業的個案增加，令拍賣場往往成為樓市重要的「寒暑表」，上月舉行的多場拍賣會，均以零成交告終，但昨日舉行的一場拍賣，無論場內氣氛及成交數量，均有升溫之勢。

中原測量師行董事總經理黎堅輝表示，拍賣成交個案上升，主要因為外圍樓市逐步穩定，令買家的入市意欲增加。美聯測量師行董事林子彬表示，由於近月樓價已明顯下跌，但最近市場氣氛回暖，亦帶動拍賣場上的成交增加。

物業拍賣重見買家免佣 25.11.2008 星期二 (節錄自明報)

本周由今天至周五，市場上每天均有舉行物業拍賣會，其中環亞今天舉行的物業拍賣，部分物業的買家將可獲免佣優惠。環亞拍賣師曾傑俊表示，有關優惠是該公司近2年的首次，希望藉此吸引買家注意。

今天拍賣的物業共25 個，其中不乏開價較低的物業，包括樓齡較新的長沙灣碧海藍天5 座45 樓C 室，面積662方呎，開價僅198 萬元，呎價僅2991 元。此外，藍田麗港城14 座27 樓F 室，面積639 方呎，開價亦僅170 萬元，呎價2660 元。

碧海藍天開價低於200 萬曾傑俊稱，03 年SARS 時，市場1 個月內曾錄得達28場拍賣會，差不多每天均舉行。他又預期，若市持續向下，將有更多業主及銀行拍賣物業，令拍賣場次持續增加。

中原測量師行董事總經理黎堅輝表示，現時業主為增加出貨渠道，故亦願意將物業拍賣，亦成為近期市場上拍賣場次增加的原因。他又稱，每次拍賣，若成功售出單位，買賣雙方除支付各1％佣金外，業主亦需支付約3000 至5000 元的委託拍賣手續費；值得留意的是，即使未能售出，業主亦需支付該筆費用，故參與拍賣者宜詳細了解其中細則。

西鐵南昌元朗站少建四廈降高度　為「八萬五」贖罡減屏風樓 19.11.2008 星期三 (節錄自太陽報)

屏風樓為患，特區政府昨日在各界施壓下，宣布降低西鐵南昌及元朗站上蓋物業的整體樓面面積一成半至一成八。政府消息人士承認，首屆特區政府推行八萬五政策，令本港出現屏風樓遺禍，未來會盡力補救「贖罪」，盡可能降低市區地皮的發展密度。兩車站單位量大減後，業界料政府或損失二十四億元地價收入。

經過一年多研究，政府昨日提出新方案，南昌站北面原擬興建十幢樓高五十四至六十層的住宅大廈及一幢商廈，新方案將刪減一幢住宅及一幢商廈，並降低大廈高度至最高五十二層，而南面九幢的低層住宅大廈規模不變。該地盤的總樓面面積將由三十六萬九千多平方米減至三十萬二千一百多平方米，地積比率由八倍減至六點六倍，住宅單位由原來的四千二百多個減至三千三百多個，減幅兩成二，由於�