2011年8月

政府當年讓私人住宅樓宇增加樓面面積，鼓勵發展商引進環保和生活設施，目的是改善樓宇的宜居環境，提高市民居所生活質素。但是近年社會愈來愈關注發展商利用這寬免政策，將所獲得的額外樓面面積，以等同樓宇呎價一拼出售給買家，以圖暴利。由於政策的漏洞，變相鼓勵發展商大量增加林林種種「設施」，以換取額外樓面面積，造成「發水樓」問題。

去年十月特首在《施政報告》中表示，「發水樓」問題已引發社會大眾的關注，經詳細檢討後，决定收緊政策及提出修訂。新措施於今年四月一日起實行，新例下新入則的住宅樓宇，發水面積上限縮減至佔可建樓面面積最多10%。日後只有建在地下的停車場才可獲寬免可建樓面面積計算，而興建地面停車庫(配備有電動車輛充電裝置)、露台和工作平台等，則最多只可獲百分之五十樓面面積豁免。另外，一些偌大而華麗的入口大堂、郵件室及小型後勤服務室等，由於既非環保亦非必要設施，日後將被撤消寬免。其他收緊措施及項目，將視乎個別樓宇所在位置情况，再作審批。

新措施公布後，市場反應不一。建築師學會及部份環保組織均表示認同和支持，但擔心發展商為趕「搭尾班車」，在新例生效日前加快入則，以求享有現時的豁免優惠。特區政府為了堵塞這方面的漏洞，數天後便公布加入新條款，包括列明獲准豁免總樓面面積的圖則只有兩年時限，若有關工程在兩年內不興建，則所獲豁免便會失效。另外，列明申請人在提交圖則時，須提交土地擁有權證明，確保不會有人未有業權先入圖則。

顯而易見，特區政府在處理「發水樓」問題上不遺餘力。但部份發展商率先表態，認為新政策豁免界定含糊不清，可能令新項目的住户生活質素下降，並且由於整體樓面面積下降，從而影響住宅單位長遠供應數目，令樓價持續高企及使市民置業倍添困難。其實發展商對地面停車場只能獲最多百分之五十樓面面積豁免最多意見，由於建地下停車庫所需建築成本較昂貴，而且並不是每一塊地的地質及地勢都適合，再且興建地面停車場可能虛耗原有的可建樓面面積，此舉可能令發展商只願提供停車位最低要求數目，部份豪宅項目可能因車位不足而影響銷情。據聞最近一幅沙田九肚山豪宅土地政府拍賣，只能在亳無競爭下以底價售出，成交價還不到市場預測下限，部份發展商透露由於受制於新例下，車位供應可能不足，所以競投出價比較審慎。

根據屋宇署資料顯示，最近入則申請數目已較今年3月高峰期大大減少，可供發水的項目近乎塵埃落定，令發展商入則步伐放緩。隨新例前申請獲批，發展商須在期限內動工，新供應將於往後數年陸續推出，可望可以紓緩樓價升勢。

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