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施政報告 - 搭好棚等你上

10/2019

筆者:中原測量師行估價部高級經理 張世昌

 

 

姑且先放下政見分歧, 特首林鄭月娥剛用了特別的方式公布其任內第三份施政報告, 冷不防為二手物業市場投下一枚深水炸彈 -- 大幅提高按揭保險計劃成數上限。 即時生效的新措施下, 最高按揭成數8成的物業價格由600萬元放寬至1,000萬元, 而最高按揭成數9成的則由400萬元大幅放寬至800萬元, 按證公司其後甚至表示, 就算首置人士壓測不達標, 仍可申請敘造最高8成或9成之按揭貸款, 觀感上似搭棚抬市一樣。

 

 

其實由第一份施政報告開始, 特首林鄭月娥一直重申致力構建合理置業階梯, 從資助房屋到私人樓宇、從短中期到長遠房屋發展方向, 不少的房屋措施都曾相繼出爐, 熟好熟劣還有待公論。 近年從需求方面著墨的房屋政策大多為壓抑樓市過熱而推出的, 例如為打擊和限制某部份需求而增設的種種稅項成本。 但更多時候的政策都是關乎供應鏈, 例如第一份施政報告提出的綠置居恆常化, 短中期增加可供出售的綠置居單位以滿足市場需要。 又例如第二份施政報告提出的明日大嶼計劃, 亦正正為長遠增加土地及房屋供應而出台。 但這次突然於社會政治爭拗激烈及樓市漸見疲態和膠著時, 於需求面上搭棚讓特定購買力谷上600萬元至1,000萬元樓價的市場區間, 確實一反常態, 值得商榷。

 

 

分散購買力

這次於整體供應量不足的前提下, 政府反而鼓勵入市, 支援月入不錯的小康家庭或首置人士購買600萬至1,000萬區間的自住物業, 其一主要目的可能是要分隔開不同的置業梯隊。 源於近年樓價升幅不斷, 部份收入較高但因欠缺首期的首置人士或都傾向於600萬元以下能造較高按揭成數的上車盤, 令購買力過度集中該區域, 放寬成數上限或有助於糾正需求分布, 使其變得更平均和分散, 另得益於換樓後有機會釋放出部份中小型平價單位, 將即時增加上車盤的供應量, 或能稍稍理順供應鍊。 其二目的當然為挽救民心。 不論是市民置業的怨氣又或是對近期政治紛爭的怒氣, 特別是這批中收入人士從政府所得的幫助和優待一般都較少, 置業既困難且選擇又少, 加上受夠近期的政治爭論困擾繼而萌生移民的念頭, 此番鼓勵和協助置業一來有助舒緩住屋需要, 同時有助挽留這批對經濟有實質貢獻的有能力之士繼續留港發展, 達致維穩效果。

 

 

資產泡沫

但凡事總有兩面, 當特首旨在搭建合理置業階梯時, 難免進一步推高某區間的樓價, 此乃正常的供求因果關係, 最怕矯枉過正, 長遠或令整體資產價格出現更嚴重的泡沫化, 適得其反。 加上, 正值外有反覆的中美貿易戰左右環球經濟表現, 內則有持續的政治爭拗影響本土經濟民生, 如此高樓價和經濟前景不明朗的背景下以高按揭成數入市的風險大大增加, 尤其以政府牽頭下進行此等高風險活動最為諷刺, 倒令人擔心未見其效先見其弊, 樓市稍有波動, 負資產的漣漪效應將比以往更大, 最終損失的還是普羅大眾。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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